Schönheitsreparaturen

Mietzuschlag bei unwirksamer Renovierungsklausel?

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 181/07) hat in einem Grundsatzverfahren über die umstrittene Frage verhandelt, ob der Vermieter einen Zuschlag zur Miete verlangen kann, wenn die Renovierungsklausel im Vertrag unwirksam ist. Der Fall hat auch deshalb eine besondere Brisanz, weil viele Renovierungsklauseln betroffen sind. Nach der BGH-Rechtsprechung der letzten Jahre sind solche Klauseln unwirksam, wenn der Mieter die Wohnung innerhalb starrer, vom Zustand der Räume unabhängiger Fristen renovieren muss. Das Urteil wird voraussichtlich Anfang Juli, spätestens am 16. Juli verkündet.

Die Parteien streiten um eine Mieterhöhung durch einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die vom Vermieter zu erbringenden Schönheitsreparaturen. Die Zustimmung zu einer solchen aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel verweigerte der Mieter. Streitig ist auch die Höhe des geforderten Zuschlags.

Der Vermieter verlangte einen kräftigen Zuschlag auf die zuvor bei 324 EUR monatlich liegende Miete. Der Mieter akzeptierte zwar die "normale" Mieterhöhung auf das laut Mietspiegel ortsübliche Niveau von 390 EUR, lehnte aber einen weiteren Aufschlag ab. Während das Amtsgericht Düsseldorf dem Vermieter 71 Cent zusätzlich pro Monat und Quadratmeter zugebilligt hatte, reduzierte das Landgericht den Zuschlag auf 20 Cent.

Das OLG Karlsruhe (Urteil v. 18.4.2007, 7 U 186/06) entschied zugunsten des Vermieters, dass ihm "in Anlehnung an § 28 Abs. 4 S. 2 der II. Berechnungsverordnung" ein Zuschlag in Höhe von 8,50 EUR/qm zusteht, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält. Die Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen habe Entgeltcharakter. Aus diesem Grund sei bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen, ob die Schönheitsreparaturen vom Vermieter oder vom Mieter auszuführen sind. Hierbei spiele es keine Rolle, ob die Regelung über die Schönheitsreparaturen auf einer von den Parteien gewollten Vertragsgestaltung beruhen oder der Vermieter aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel mit den Schönheitsreparaturen belastet werde (siehe auch die Aktuelle Information "Mieterhöhungsverfahren - Zuschlag zur ortsüblichen Miete bei unwirksamer Renovierungsklausel").

Rent surcharge with ineffective renovation clause? The Federal Court of Justice (VIII ZR 181/07) has negotiated in a principle procedure about the argumentative question whether the renter can require a surcharge to the rent if the renovation clause is ineffective in the contract. The case also has, therefore, a special explosive effect because many renovation clauses are concerned. After the Federal Supreme Court administration of justice of the last years such clauses are ineffective if the tenant must renovate the flat within stiff, from the state of the rooms of independent terms. The judgment becomes prospective at the beginning of July, announced at the latest on the 16th of July. The parties argue about a rent rise by a surcharge to the local-customary comparable rent for the beauty repair to be produced by the renter. The tenant refused the approval with such on account of an ineffective renovation clause. The height of the demanded surcharge is disputable also. The renter required a strong surcharge on the rent before monthly lying with 324 EUR. Though the tenant accepted the "normal" rent rise on the level local-customary according to rent mirror of 390 EUR, however, rejected an other impact. While the district court of Dusseldorf had granted the renter 71 cents, in addition, per month and square metre, the district court reduced the surcharge to 20 cents. Karlsruhe OLG (judgment v. 18.4.2007, 7 U 186/06) decided in favour of the renter that paragraph 4 p. 2 of the II calculation order" a surcharge at the rate of 8.50 EUR/square metres is entitled to him "in support in §28 if the hire contract contains an ineffective renovation clause. The obligation for the takeover of the beauty repair has remuneration character. That's why is to be considered with the inquiry of the local-customary rent whether the beauty repair of the renter or from the tenant is to be explained. On this occasion, it plays no role, whether the regulation about the beauty repair on one of the parties.

BGH-Urteile:

auf dieser Seite informieren wir regelmäßig über aktuelle Entscheidungen:

Vermietete Eigentumswohnung: Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ist zulässig


Zusammenfassung: Die Frage, ob der Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten nach dem sog. Leistungsprinzip abrechnen muss oder ob er auch nach dem sog. Abflussprinzip abrechnen darf, war bislang heftig umstritten.

Beim Abflussprinzip (Ausgabenrechnung) sind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen anzusetzen unabhängig davon, ob die zugrunde liegenden Leistungen im Abrechnungszeitraum auch verbraucht bzw. in Anspruch genommen wurden. Beim Leistungsprinzip dürfen dagegen nur die Kosten angesetzt werden, die im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich verbraucht bzw. in Anspruch genommen wurden.

Eine Versicherungsprämie (z. B. für die Feuerversicherung) für den Zeitraum vom 1.10. bis 30.9. des Folgejahres ist im Voraus jeweils am 1.10. des Jahres zur Zahlung fällig. Am 1.10.2006 (für 1.10.2006 bis 30.9.2007) betrug die Prämie 300 EUR. Ab 1.10.2007 (für 1.10.2007 bis 30.9.2008) hat sich die Prämie auf 350 EUR erhöht.

* Beim Abflussprinzip kann in die Abrechnung des Kalenderjahres 2007 die neue erhöhte, am 1.10.2007 fällige Prämie von 350 EUR angesetzt werden, da diese im Jahr 2007 gezahlt wurde.

* Beim Leistungsprinzip muss differenziert werden: Für den Zeitraum 1.1.2007 bis 30.9.2007 muss noch die alte Prämie anteilig angesetzt werden. Die neue erhöhte Prämie darf anteilig nur für den Zeitraum 1.10.2007 bis 31.12.2007 angesetzt werden.

Gleiches gilt für sämtliche anderen Betriebskostenpositionen (z. B. Wasser, Abwasser, Kaminkehrer), bei denen sich Abrechnungs- und Verbrauchs-/Leistungs-zeitraum nicht decken; so z. B. auch für Zahlungen, die der Verwalter noch am Ende eines Kalenderjahres im Voraus für das nachfolgende Kalenderjahr gezahlt hat.

Die überwiegende Zahl der Mietgerichte hat bisher die Auffassung vertreten, der Vermieter müsse gegenüber dem Mieter nach dem Leistungsprinzip abrechnen; er dürfe daher nur die Kosten für Leistungen verlangen, die er in der Abrechnungsperiode auch erbracht hat.

Schwierigkeiten bereitete diese Rechtsprechung insbesondere Vermietern von Eigentumswohnungen, da der Verwalter gegenüber dem Wohnungseigentümer zulässigerweise nach dem Abflussprinzip (Ausgabenrechnung) abrechnet und ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, diese Ausgabenrechnung dann in eine Leistungsabrechnung umrechnen musste, was mit einem erheblichen Zeit- und Verwaltungsaufwand verbunden war.

Eine wesentliche Erleichterung bei der Betriebskostenabrechnung, insbesondere für vermietende Wohnungseigentümer, ergibt sich aus dem neuen Urteil des BGH vom 20.2.2008. Danach darf der Vermieter gegenüber dem Mieter auch nach dem Abflussprinzip abrechnen und kann dem Mieter die Kosten in Rechnung stellen, mit denen er vom Leistungserbringer bzw. vom Verwalter im Abrechnungszeitraum belastet worden ist. Z. B. darf der Vermieter die an einen Wasserversorger geleisteten Zahlungen anteilig auf den Mieter umlegen, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Wasserverbrauch des Vorjahres bestimmt waren. Den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB ist nämlich nicht zu entnehmen, dass der Gesetzgeber den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten festlegen wollte.

Der Vermieter muss somit nicht den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und werde von den schutzwürdigen Interessen des Mieters auch nicht gefordert.

Offen gelassen hat der BGH die Frage, ob der Vermieter in besonders gelagerten Ausnahmefällen (z. B. bei einem Mieterwechsel) nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen (BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 49/07)

Bundesgerichtshof - alle BGH-Entscheidungen:

neue BGH-Urteile für Vermieter:

Mit BGH-Urteil vom 14.2.2007, VIII ZR 1/06, GE 2007, 438 und BGH-Urteil vom 11.9.2007, VIII ZR 1/07, WM 2007 S. 575 ist es erforderlich, dass in der Betriebskostenabrechnung des Mieters, sofern nur ein Teilbetrag der Kosten auf den Mieter umgelegt wird, dies wie folgt dokumentiert wird. Die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart müssen auch dann mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenbestandteile nicht umlagefähig sind.

Leistungsprinzip contra Abflussprinzip z.B. bei Jahresabrechnungen der Stadtwerke

Der BGH hat mit Ureil vom 20.2.2008, Az. VIII ZR 49/07 entschieden: Vermieter dürfen bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht nur diejenigen Kosten abrechnen, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen. Alternativ können die Vermieter auch über die Kosten abrechnen, mit denen sie selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurden.

Nach dem Leistungsprinzip werden die Verbräuche aufgrund der Endabrechnung der Stadtwerke (die erst im Folgejahr abgerechnet wird) korrigiert, wogegen nach dem Abflussprinzip nur Zahlungen im Abrechnungsjahr umgelegt werden. Diese Alternative ermöglicht nach unserer Meinung, dass bei einer vermieteten Eigentumswohnung die Werte aus der WEG-Jahresabrechnung (Abflussprinzip) auch für die Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter angesetzt werden können.

Inwiefern Bestimmungen der Heizkostenabrechnung (Erfordernis der Rechnungsabgrenzung) zu berücksichtigen sind, sei dahingestellt.
Quelle: Immobilienwirtschaft 04/2008 Seite 60

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